La renovación de fachadas es clave para mejorar la apariencia, seguridad y valor de un edificio. Sin embargo, al tratarse de un elemento compartido, cualquier intervención debe cumplir con diversas normativas legales que afectan a todos los vecinos. La fachada no solo influye en la estética de un inmueble, sino también en aspectos funcionales como la seguridad, el aislamiento y la eficiencia energética. Conocer los permisos, implicaciones legales y sanciones es esencial para una comunidad de propietarios que planea realizar este tipo de obra. Este artículo explica las normativas en España, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y otros requisitos, incluyendo particularidades en Cataluña, las consecuencias de incumplimiento y las mejores prácticas para una reforma en regla.
¿Qué significa la “implicación legal” en la renovación de fachadas?
Cuando se realiza cualquier modificación en una fachada, se afecta un elemento común de la comunidad de propietarios, y esta intervención debe respetar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula el uso de estos elementos compartidos. La LPH establece que cualquier modificación en elementos comunes debe ser aprobada en una junta de propietarios, donde se requieren mayorías específicas según el tipo de obra que se quiera ejecutar.
Además de regular la estética y funcionalidad de los edificios, estas normativas protegen los derechos de todos los vecinos y establecen pautas para la convivencia y responsabilidad compartida en la comunidad. Así, cualquier intervención en la fachada necesita cumplir con las normativas vigentes y, en algunos casos, puede estar sujeta a normativas adicionales según la comunidad autónoma.
Normativa aplicable en la reforma de fachadas: Ley de Propiedad Horizontal y excepciones en Cataluña
En España, la normativa que regula las intervenciones en fachadas de comunidades de propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dentro de la LPH, se establece la diferenciación entre los distintos tipos de obras:
Obras de conservación (Artículo 10.1)
Estas son intervenciones necesarias para el mantenimiento, la seguridad o la accesibilidad del edificio. Incluyen, por ejemplo, la reparación de grietas, el refuerzo de elementos estructurales y la impermeabilización de la fachada. En estos casos, todos los propietarios deben contribuir al costo de la obra, y no es necesaria una mayoría cualificada para aprobar la intervención.
Obras de mejora (Artículo 17.4)
Estas son intervenciones opcionales que no afectan directamente a la seguridad o habitabilidad, como el cambio de estética o la incorporación de elementos decorativos. Para este tipo de obras, se requiere el voto favorable de al menos 3/5 de los propietarios, y aquellos que se opongan no están obligados a contribuir a los gastos, salvo que las mejoras también afecten al valor del edificio o la eficiencia energética.
Normativa adicional en Cataluña
Cataluña tiene una normativa específica en cuanto a las reformas de elementos comunes, estipulada en el Libro Quinto del Código Civil Catalán. Según esta normativa, cualquier modificación en elementos comunes, como la fachada, requiere una mayoría cualificada de 4/5 partes de los propietarios. Esta normativa adicional busca proteger la estructura, funcionalidad y estética de los edificios en el contexto regional catalán, donde la conservación del patrimonio es una prioridad.
Autorización vecinal para locales comerciales
Los propietarios de locales comerciales que deseen realizar intervenciones en la fachada, como instalar carteles, cambiar ventanas o abrir puertas adicionales, también deben cumplir con la normativa de la comunidad. Esto incluye obtener el consentimiento de los vecinos en la junta de propietarios, y puede implicar la necesidad de permisos adicionales. De acuerdo con una sentencia del Tribunal Supremo, cualquier modificación en la fachada de un edificio que altere su apariencia o estructura debe contar con la autorización de la comunidad, subrayando la importancia del consenso para evitar posibles sanciones.
Métodos de rehabilitación de fachadas y permisos necesarios
La rehabilitación de fachadas puede realizarse mediante diferentes métodos, cada uno con sus propios beneficios y requisitos de permisos:
Sistema de fachada ventilada
Este método implica la instalación de una estructura anclada a la fachada con un espacio de ventilación entre el revestimiento y el muro. Suele utilizar materiales como cerámica o metal para mejorar el aislamiento térmico y acústico.
Sistema SATE (Sistema de Aislamiento Térmico Exterior)
Este sistema consiste en aplicar un aislamiento térmico directamente sobre la fachada, lo que mejora la eficiencia energética del edificio. Es una opción popular en rehabilitaciones que buscan reducir el consumo energético.
Enfoscado monocapa y mortero de cemento
Se trata de revestimientos aplicados a la fachada para protegerla y mejorar su acabado estético. Este método es adecuado para fachadas que no necesitan una intervención profunda en cuanto a aislamiento.
Para cada uno de estos métodos, es importante contar con los permisos necesarios, que pueden incluir:
- Licencia municipal: Emitida por el ayuntamiento, esta licencia es necesaria para autorizar la obra. Se debe solicitar con suficiente antelación y cumplir con las normativas locales de seguridad y accesibilidad.
- Autorización de la comunidad de propietarios: Para cualquier cambio que altere la imagen o estructura de la fachada, es imprescindible contar con la aprobación de la comunidad, obtenida en una junta de propietarios.
- Cumplimiento de normativas locales y regionales: Además de la licencia y autorización de la comunidad, es esencial que la obra cumpla con las normativas locales en términos de seguridad, accesibilidad y estética.
Consecuencias legales y sanciones
Realizar obras sin los permisos adecuados o sin el consentimiento vecinal puede llevar a sanciones legales importantes. Las sanciones pueden incluir multas económicas, cuya cuantía varía según la gravedad del incumplimiento y la normativa local. Además, en algunos casos, el propietario podría verse obligado a revertir las modificaciones, es decir, deshacer la reforma y restaurar la fachada a su estado original, lo cual implica un gasto adicional significativo.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo subraya la importancia de cumplir con la normativa en obras de este tipo para evitar conflictos legales en la comunidad y proteger los derechos de los vecinos.
Buenas prácticas para cumplir con la normativa en reformas de fachadas
Para llevar a cabo una reforma de fachada sin contratiempos y en cumplimiento con las normativas vigentes, considera las siguientes recomendaciones:
- Contratar profesionales certificados: Un equipo profesional garantiza que el proyecto se ejecute conforme a la normativa y los estándares de seguridad.
- Consultar asesores legales: El asesoramiento legal es fundamental para asegurar que cada fase del proyecto cumpla con la Ley de Propiedad Horizontal y las normativas locales.
- Solicitar todas las licencias y permisos antes de comenzar la obra: Asegúrate de que la obra tenga todas las aprobaciones necesarias, desde el permiso de la comunidad hasta la licencia municipal.
- Revisar posibles subvenciones o ayudas: Algunas comunidades autónomas ofrecen subvenciones para la rehabilitación de fachadas, especialmente si mejoran la eficiencia energética del edificio. Estas ayudas pueden reducir los costos de la obra.
Cumplir con estas buenas prácticas es fundamental para evitar sanciones, proteger a los propietarios y asegurar una ejecución de la reforma que respete la legalidad y armonía en la comunidad.
¿Qué sanciones pueden aplicarse por incumplir con la normativa?
Incumplir con la normativa puede acarrear sanciones, incluyendo multas económicas por realizar obras sin los permisos necesarios o sin la aprobación de la comunidad de propietarios. Además, en algunos casos, se puede exigir la reversión de las modificaciones, lo cual implica deshacer las reformas y cubrir gastos adicionales.
¿Es posible realizar una reforma en la fachada sin el consentimiento de la comunidad?
No, cualquier intervención que afecte la fachada de un edificio debe ser aprobada por la comunidad de propietarios, ya que es un elemento común. Realizar modificaciones sin autorización puede dar lugar a sanciones y conflictos legales.
¿Cómo pueden los propietarios asegurarse de que una reforma en la fachada cumple con la normativa?
Para garantizar una reforma en regla, es recomendable contratar a profesionales certificados, obtener asesoría legal y verificar que se cuenta con todos los permisos y mayorías necesarias según la normativa local y la Ley de Propiedad Horizontal.
Puede un vecino en una fachada quitar una terraza con barandilla y poner en su lugar persianas de arriba abajo dejando en vez de terraza persianas.. Gracias
Buenos días, eso dependerá si la comunidad lo permite, ya que la alteración de la fachada al cambiar una terraza con barandilla por un cerramiento con persianas, estaría modificando la estética de la fachada del edificio, lo cual afecta a la configuración externa del inmueble y está regulado por la comunidad y el ayuntamiento.
Además cerrar una terraza con persianas puede considerarse una obra mayor, para la que se necesita licencia del ayuntamiento. Además, puede vulnerar la normativa urbanística local.
Luego por otro lado está la Normativa de la Comunidad de Propietarios, es probable que el Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad regulen las modificaciones en las terrazas o fachadas. Este tipo de cambio suele requerir el consentimiento de la junta de propietarios.
¿Qué debería hacer el vecino para legalizar el cambio?
Solicitar permiso a la comunidad en una junta y obtener aprobación por mayoría.
Consultar en el ayuntamiento si necesita una licencia para el cerramiento.
Verificar la normativa urbanística local, ya que algunas zonas prohíben cerrar terrazas.
¡Un saludo!
Hola, buenas tardes.
Vivo en un edificio (de 2009) de 27 viviendas, los pisos bajos tienen patio, con su correspondiente valla medianera y la valla que delimita a su vez los patios y la finca del exterior. Un vecino quiere cambiar el tramo de valla que delimita su patio con el exterior de la finca (puede que las medianeras también, no estoy seguro) y abrir una puerta en la nueva valla que de a la vía pública. Yo entiendo que está modificación no es necesaria por ningún motivo. Puede hacer está modificación? Que mayoría sería necesaria para aprobarse en junta? Hay un vecino al que en el 2023 se le hizo quitar el aire acondicionado alegando que modificaba la estructura y la estética del edificio y que taladro la fachada. La fachada ya está taladrada desde hace bastante tiempo por otros vecinos para pasar un cable de antena y una acometida de agua para poner un grifo exterior en otro patio, ambas sin permiso de la comunidad. Un saludo y gracias por su tiempo.
Buenos días José.
Si la valla actual forma parte de los elementos comunes del edificio, cualquier modificación necesita aprobación en junta de propietarios. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ningún propietario puede realizar alteraciones en elementos comunes sin autorización de la comunidad.
El vecino no puede hacer estos cambios sin la aprobación de la comunidad, la instalación de una puerta de acceso a la vía pública requeriría una mayoría de 3/5 partes en junta.
Si la comunidad no aprueba la modificación y el vecino la lleva a cabo igualmente, se podría exigir legalmente que restituya el estado original.
Buenas tardes el ayuntamiento de mi ciudad a comenzado las obras de rehabilitación de la fachada y la instalación de aerotermia sin el consentimiento de la mayoría de los vecinos. La cuantía de la obra viene de una subvención que el ayuntamiento a pedido a la comunidad europea las ayudas Next genereixon , el dinero restante lo ponen los vecinos casas de más de 50 años la mayoría gente mayor jubilados , muchos de ellos no pueden hacer cargo a la demanda económica. Ni han dado su consentimiento,hemos contactado con el ayuntamiento y sus conclusiones son que las obras ya están en marcha. Las personas mayores qué no pueden afrontar la cuantía se pueden negar a pagar o les embargarán las viviendas. Gracias
Buenos días Francisco Javier.
En principio, no deberían iniciarse obras de rehabilitación en un edificio privado (como una comunidad de propietarios) sin la aprobación previa de la comunidad, pero hay casos (no se si es el tuyo) que lo puede hacer sin la aprobación previa:
-Edificios declarados en situación de ruina o con órdenes de ejecución por deficiencias graves.
-Cuando el Ayuntamiento actúa subsidiariamente por riesgo para la seguridad pública.
-Si existe un acuerdo firmado previamente por la comunidad solicitando la ayuda, aunque algunos vecinos no estén de acuerdo.
Sobre la negación al pago: si una persona no paga y la comunidad lo reclama judicialmente, puede llegarse al embargo de la propiedad (aunque sea injusto desde el punto de vista humano, es legalmente posible).
Entiendo que si es el caso en el que el bloque esta en perfectas condiciones, de todas formas, te recomiendo, que solicites el acta de la junta en el caso de que se haya votado, y en caso de que no se votara y el edificio esté en estado perfecto busca ayuda legal urgente.
¡Un saludo y muchas gracias por comentar!
Buenos días,
Mi pregunta es relacionada pero no sé si exactamente es así.
En mi comunidad de vecinos, se ha acordado la implantación de SATE en la fachada. El asunto es que por temas de subvenciones y alegando al proyecto del arquitecto, se ha decidido que todas las terrazas abiertas, es decir, con barandilla, serán eliminadas y se colocará un muro en su lugar. Yo particularmente no quiero que me quiten esa opción ya que modificaría mi terraza y es uno de los motivos por los que adquirir mi vivienda recientemente.
¿Hay alguna posibilidad de impedir esto o alegar algo al respecto?
Muchas gracias.
Un saludo
Buenos días Javier.
En principio, la instalación de un SATE en la fachada es una obra de conservación y eficiencia energética que la comunidad puede aprobar. Sin embargo, sustituir barandillas por muros ya no es una simple mejora: supone modificar la configuración estética del edificio y afecta directamente al uso de las terrazas.
Para este tipo de cambios suele ser necesaria la unanimidad de los vecinos, salvo que se demuestre que no hay otra solución técnica posible. Por eso, si no estás de acuerdo, te recomendaría:
Revisar el acta de la junta para ver qué se aprobó exactamente y con qué mayoría.
Solicitar al arquitecto que aclare si el cambio de barandillas por muros es realmente imprescindible.
Si no lo es, podrías plantear tu oposición en la propia comunidad o incluso impugnar el acuerdo si consideras que vulnera tus derechos como propietario.
Lo más aconsejable es contar con asesoramiento legal especializado en propiedad horizontal para que estudie tu caso concreto.
¡Un saludo y ánimo con la gestión!
Buenas tardes Fran,
En primer lugar agradecerte tu respuesta y los consejos.
Hemos seguido indagando en el asunto y hemos hablado con él ayuntamiento de nuestra cuidad, en el área de urbanismo, y nos han comentado que habría una posibilidad de acogerse al articulo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal y que no nos cierren la terraza ya que consideran que supone un cambio estético y no plenamente energético.
Así mismo, hay un edificio de una calle colindante en el que se han realizado SATE y han dejado 2-3 pisos con la fachada tal cual con la barandilla. Además nos hemos enterado por unos vecinos de ese mismo bloque, que el mantener las barandillas de estos pisos no les ha supuesto ningún problema a la hora de obtener la totalidad de la subvención.
En cuanto a las actas de las reuniones, se aprobó la realización del SATE pero a su vez, por mayoría, se aprobó que se preguntase si era posible que algunos pisos se quedasen abiertos (somos 3 vecinos) y que en caso afirmativo se llevasen a cabo la reforma sin importancia de la homogeneidad de las fachadas.
No sabemos qué pasos podemos dar y si con el artículo citado podemos ir explorando alguna vía para que esto no se lleve a cabo.
Nuestro parecer es que el propio arquitecto es el que pone más impedimentos no sabemos realmente el por qué.
Muchas gracias antemano por tu ayuda.
Un saludo.
Buenas de nuevo Javier!
Efectivamente, el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que supongan la modificación de la configuración o estética del edificio requieren mayorías más reforzadas, y no basta con el mismo régimen que para las obras de conservación o eficiencia energética. El hecho de que desde Urbanismo os hayan confirmado que se trata de un cambio estético y no estrictamente energético es un argumento de peso.
También es relevante que ya existan precedentes en edificios cercanos donde se ha ejecutado el SATE sin obligar a todos los propietarios a cerrar las terrazas, y que ello no haya impedido obtener las subvenciones. Ese tipo de ejemplos suele servir para reforzar la posición de los vecinos que desean mantener las barandillas.
Dado que en el acta consta que se consultaría la posibilidad de mantener las terrazas abiertas, mi consejo sería:
Exigir que esa consulta se lleve a cabo de manera formal y con respuesta por escrito.
Pedir un informe técnico adicional (incluso de otro arquitecto) que acredite que el SATE es compatible con las barandillas.
En caso de negativa, valorar la impugnación del acuerdo con base en el artículo 17.4 LPH, ya que se trataría de una modificación estética que no fue aprobada por unanimidad.
En cualquier caso, parece que sí tenéis margen para defender vuestra posición y que no todo depende de lo que diga el arquitecto actual.
¡Esperemos que todo vaya bien y no se lleve acabo el cerramiento!
¡Un saludo!
Buenas noches, pertenezco a una Comunidad que tenemos que arreglar el vallado de la fachada que pertenece a la zona de la piscina. Se ha decido no volver a poner el mismo tipo de valla ni brezo, si no otro tipo de valla más actual. Somos 59 vecinos y no han asistido ni la mitad, ¿sería legal esa votación? Tengo entendido que al ser un cambio, (ya que no sé va a poner la misma nueva) no deberíamos votar los 59 o al menos 3/5 partes. Soy de Cataluña, he leído en vuestro artículo que incluso aquí es las 4/5 partes no?
Muchísimas gracias
Buenos días Judith, por lo que tengo entendido si es legal, pero también me gustaría preguntar si los vecinos estaban advertidos de esa posible votación, ya que también se tendría que ver si se anunció o si no lo sabían.
En el caso de que fuera informado y los vecinos faltaron a la votación de forma voluntaria, sería visto por buena la votación.
Es decir, para si soy 50 vecinos y solo habéis ido 5 vecinos, con que 4 voten que si, y 1 vote que no, ya serían 4/5, por lo que la votación sería aceptada.
¡Un saludo!
Buenas tardes somos una comunidad de vecinos de 130 pisos en la fachadas hay grietas 2 , el ayuntamiento nos ha requerido arreglarlo , ha puesto marquesinas zonas grietas hace más de un año.somos 9 portales la obra principal afecta a 2 portales. El problema que tenemos es que los estatutos dicen cada portal se arreglara su fachada y portal , de los 130 pisos pagamos 42 los demas promotora en quiebra no paga comunidad ni derramas, los estatutos los redactaron ellos y no se pueden cambiar 1 vecino en contra , ahora se ha aprobado presupuesto 240000 , cuando en esos dos portales son 30 pisos y propietarios 10 .que podemos hacer si ponemos derrama no llega y encima se lo gastan en gastos comunes .Los pisos encima les están alquilando a través de otra empresa
Buenas tardes. Gracias por contactarnos y por leer nuestro artículo sobre las implicaciones legales en la renovación de fachadas.
En relación con su consulta, lamentamos no poder ofrecer un asesoramiento jurídico concreto, ya que somos una empresa de distribución de materiales de construcción y no un despacho legal.
No obstante, de forma meramente orientativa, en casos como el que describe suelen intervenir dos marcos normativos:
Cuando existe un requerimiento municipal para reparar la fachada —y más si ya hay medidas cautelares como la colocación de marquesinas— la responsabilidad de mantener la seguridad prevalece, y en última instancia el Ayuntamiento podría incluso ejecutar de oficio la reparación y repercutir los costes.
Por la complejidad de la situación (estatutos, propietarios morosos, promotora en quiebra), le recomendamos encarecidamente acudir a un administrador de fincas colegiado o a un abogado especializado en propiedad horizontal. Ellos podrán estudiar su caso en detalle y aconsejarles sobre las vías legales para:
Si finalmente emprenden la obra, estaremos encantados de ayudarles en el suministro de materiales o soluciones técnicas para la reparación de la fachada.
Buenas tardes, en el bajo de mi finca están haciendo obras por cambio de tienda. Quieren agujerea la fachada para dar salida al aire del compresor de aire acondicionado. Se les a negado la autorización para ello
Pueden hacerlo sin la autorización de la comunidad de vecinos.
Gracias
Buenas Juan Carlos!
En principio, no pueden hacer un agujero en la fachada sin autorización de la comunidad de propietarios. La fachada es un elemento común del edificio, y cualquier intervención que la modifique (como abrir un hueco para la salida de aire de un compresor de aire acondicionado) requiere acuerdo previo de la comunidad.
Incluso aunque sea para la instalación de un equipo necesario para una actividad comercial, la obra no puede ejecutarse sin ese permiso, y si lo hicieran, la comunidad podría exigirles que lo retiren y restauren la fachada a su estado original.
¡Un saludo!
Bueno días. Tengo una duda con respecto a la rehabilitación de la fachada de mi edificio. Somos una urbanización de 7 portales. Nosotros hemos decidido hacer las obras para poner SATE. Son edificios de más de 50 años. Se les propuso a los demás portales pero no han querido hacerlo de forma conjunta. Nosotros hemos votado por unanimidad que las vamos a hacer. Tengo dos dudas con respecto a las terrazas del salón y del tendedero. La terraza del tendedero era originalmente acristalada por completo. Muchos vecinos ya cerraron la parte inferior. Yo voy a cerrarla porque a nivel energético es una perdida de frío y calor, confirmado por los técnicos. Hay vecinos que no quieren quitar el cristal, a pesar de que la mayoría si queremos. ¿Se pueden negar? Y la otra duda es que las terrazas de los salones están cerradas en su mayoría y no se va a cubrir el frontal inferior porque existe una barandilla metálica considerada elementos común y que la mancomunidad se puede negar. Al ser una obra de eficiencia energética y estar todos los propietarios del portal de acuerdo en quitar la reja y revestir, ¿se puede negar la mancomunidad de vecinos? Si pudieras aclarármelo te lo agradecería mucho. Muchísimas gracias.
¡Buenos días Noelia! Gracias por tu comentario. En general, cuando un portal decide por unanimidad acometer una obra de eficiencia energética como el SATE, la comunidad suele tener capacidad para adaptar elementos privativos y comunes siempre que haya acuerdo y se respeten las normativas municipales.
Sobre el cierre del tendedero, si la mayoría opta por un criterio unificado y los técnicos lo recomiendan, normalmente no debería haber oposición salvo que los Estatutos indiquen lo contrario. Respecto a la barandilla frontal del salón, al ser un elemento común, la decisión depende de la mancomunidad, aunque tratándose de una mejora energética y con unanimidad dentro del portal, lo habitual es que no pongan trabas si se justifica técnicamente.
Aun así, cada caso puede variar según estatutos y ordenanzas, así que lo ideal es que lo revise un administrador o técnico especializado.